On-line ответы

Вы можете бесплатно спросить наших специалистов

Заглавие вопроса (не более 80 симв.)

Описание (не менее 100 симв.)

Ваше имя

Защита:   Спросить

Нас спрашивали:

Смотреть все вопросы...

Применение метода дисконтирования денежных потоков для расчета стоимости недвижимости

Анализ дисконтированных денежных потоков представляет собой метод, преобразующий величину дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капвложения, а также возвращает все или часть своих инвестиций в конце инвестиционного периода. Стоимость инвестиций представляет собой текущую ценность периодических потоков дохода плюс текущая стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода (стоимость реверсии).

        Си = Стсппд + Стср
где, Си – стоимость имущества;
Стсппд – Текущая стоимость периодического потока дохода;
Стср – Текущая стоимость реверсии.

Цель инвестора состоит в том, чтобы рассчитанная таким образом стоимость имущества превышала размер первоначальных капиталовложений в это имущество.

Задача 1
Инвестор приобретает недвижимость за 275000$ и сдает ее в аренду на 9 лет с получением следующих абсолютных сумм чистого рентного дохода, выплачиваемых авансом:

год Годовая арендная плата, выплачиваемая авансом, долл.
1 2
0 30000
1 31000
2 32000
3 33000
4 34000
5 35000
6 36000
7 37000
8 38000
9 39000

Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить порядка 300000$.
Определить текущую стоимость данного недвижимого имущества, если рыночная ставка дисконта для данного типа недвижимости Х% в год.

Величина X принимается равной (п + 5), где п - номер варианта от 1 до 24. Решение задачи сводится в таблицу.

Текущая стоимость рентных платежей
Год Годовая арендная плата, долл Текущая стоимость единицы при Х%, долл Текущая стоимость,
долл
1 2 3 4
0 X
1
2
3
4'
5
6 -
7
8
9
Чистая текущая стоимость рентного потока:
Доход от перепродажи
10
Чистая текущая стоимость недвижимости:

Задача 2
Инвестор приобретает за 3000000$ здание обшей площадью 15 тыс. кв.м, которое сдается в аренду единственному арендатору, имеющему высший рейтинг платежеспособности. Ежегодная величина чистой арендной платы рассчитывается исходя из ставки 14$ за кв.м, срок аренды истекает через 4 года, после чего арендатор освободит помещения. Освободившееся здание инвестор планирует перемоделировать под три офисные секции по 5тыс.кв.м каждая, и повысить ставку арендной платы. Перемоделирование здания обойдется в 25000$.

Предполагается, что в течение 5-го года на перемоделирование потребуется полгода, а в оставшиеся месяцы удастся сдать в аренду в среднем 1/3 площадей. Постоянные расходы должны составить в этот год 50000$, операционные расходы - 15% от годовых рентных поступлений, а арендная ставка составит 22$ за кв.м.

Далее ожидается, что:

  • в течение 6-го года пустовать будет только одна секция; ставка арендной платы и постоянные расходы составят 22$ за кв.м и 55000$, соответственно;
  • с 7-го по 10-й год заполняемость составит 90%, ставка арендной платы за кв.м составит 23$ на 7-ом году, 24$ на 8-м, 25$ на 9-м и 26 на 10-м году. Постоянные расходы будут возрастать на 5000$ ежегодно, начиная с 7-го года.
  • доля операционных расходов с 6-го по 10-й год останется 15%;
  • через 10 лет здание можно будет продать, не менее чем за 4000000$;
  • ставка дохода принята на ближайшие 4 года - 9% в год, на остальную часть прогнозного периода - 10%; для реверсии принята ставка дисконта 11%.

Оценить целесообразность инвестирования.
Последовательность решения задачи:
  1. Рассчитать величину арендной платы по годам (годовой ренты) исходя из арендной ставки и арендуемой площади.
  2. Определить текущую стоимость ежегодного периодического дохода. Решение сводится в таблицу.
  3. Определить текущую стоимость реверсии.
  4. Сложить полную текущую стоимость периодического потока дохода и текущую стоимость реверсии для получения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Текущая стоимость периодического дохода

Год Годовая рента, $ Постоянные расходы, $ Операц ионные расходы Расходы на модернизацию, Периодиче ский поток дохода,$ Норма
дискон т.,%
Текуща я стоимость
1 2 3 4 5 6 7 8
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Полная текущая стоимость периодического потока дохода:

Просмотров: 566 | Добавлено: 14 марта 2013

Добавить комментарий:

Можете представиться: Стили текста: Кнопка добавить:
Текст Вашего комментария:
 

Добавить объявление


 

Объявления

Смотреть все объявления...

Предоставляем Вам самые разнообразные но, тем не менее, всегда актуальные, интересные и полезные статьи сфер недвижимости и строительства России. Статьи, написанные лучшими специалистами в этой деятельности, а так же использованы материалы, предоставленные аналитическими, строительными, инвестиционными компаниями и из первоисточников.