On-line ответы
Вы можете бесплатно спросить наших специалистов
Нас спрашивали:
Считается ли объект расположенным на 1-й линии ?
Добрый день, если дом в котором расположен объект коммерческой недвижимости ПСН находится на 1-й линии, но вход в помещение со двора, как следует...
Джулия1444 д. назад
Адаптер (9V, 500mA) для весов Масса-К
Адаптер (9V, 500mA) для весов Масса-К. 270 руб./шт. от 10 шт. Блок питания БПС1 9В 0.5А со штекером 5.5х2.5 (-) аналогичный трансформаторный адаптер...
Сандер1503 д. назад
Могу ли я отказаться от приватизации земельного участка под зданием.
Я предприниматель, обратился в местную администрацию с заявлением о приватизации здания промышленного назначения, которое арендовал в течение пяти...
Сергей2708 д. назад
Приватизация земли под гаражом
Обратилась в городскую администрацию с заявлением о приватизации земельного участка под капитальным гаражом. Мне было в этом отказано. Что делать?...
Екатерина2708 д. назад
Приобрести квартиру на вторичном рынке с использованием материнского капитала
Здравствуйте. Хотим приобрести квартиру на вторичном рынке с использованием материнского капитала. Как будет оформлена собственность??? Надо ли...
Светлана2840 д. назад
У риэлторов в России есть нормы этики?
А каких нормах этики может идти речи в области аренды жилой недвижимости, проработал пять лет, порядочных агентов этично относящихся к своей...
Ефим2840 д. назад
Собираемся покупать двухкомнатную квартиру
Собираемся покупать двухкомнатную квартиру, собственниками которой являются два брата, квартиру они получили от государства как сироты и...
Катерина2840 д. назад
Как зайти в квартиру для оценки БТИ если нет ключей
Подскажите пожалуйста как поступить в ситуации. У бабушки умер внук. Родственников кроме бабушки нет. Она открыла наследственное дело у нотариуса,...
Екатерина2840 д. назад
Правомерен ли отказ в приватизации земли под гаражем
Я приобрела капитальный гараж. К пакету документов приложено право на пожизненное владение землей под гаражом от 1997 года на имя бывшего владельца....
Элла2840 д. назад
Чего следует опасаться при покупке квартиры
Моя сестра хочет купить однокомнатную квартиру. Чего ей следует опасаться и на что надо обращать внимание при покупке? Заранее спасибо!
Надежда2840 д. назад
Метод сравнительных продаж для оценки объектов недвижимости
Метод сравнительного анализа продаж (САП) — метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.
АЛГОРИТМ МЕТОДА- Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке.
- Проверка информации о сделках.
- Корректировка стоимости сопоставимых объектов.
Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.
Корректировочная таблицаХарактеристика | Оцениваемый объект | Сопоставимый объект |
Продажная цена | — | 100000 долл. |
Бассейн | НЕТ | ЕСТЬ (вклад -15,000 долл.) |
Ландшафт | ЛУЧШИЙ | ХУЖЕ (вклад -5,000 долл.) |
Телефон | НЕТ | ЕСТЬ (вклад +2,000 долл.) |
Финансирование | Рыночное | Рыночное |
Размер участка | Сопоставимый | Сопоставимый |
Гараж | ЕСТЬ | НЕТ (вклад + 5,000 долл.) |
МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОПРАВОК
Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.
Пример. Оценить поправку на наличие плавательного бассейна с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам:
Корректировочная таблица
ОБЪЕКТЫ |
Продажная цена | ||||
Пара 1 | Пара 2 | Пара 3 | Пара 4 | Пара 5 | |
Объект с бассейном | 85000 | 94000 | 88000 | 91000 | 91000 |
Объект без бассейна | 69000 | 78500 | 72750 | 75000 | 72500 |
Разница | 16000 | 15500 | 15250 | 16000 | 16500 |
Упорядочение ряда:
15250 — 15500 — 16000 — 16000 — 16500. Среднее значение — 15850.
Модальное значение (наиболее часто встречающееся) — Мо = 16000.
Медианное значение (значение на середине ряда) — Me = 16000.
(Заключение должно быть аналитическое, а не математическое.)
Поправка на бассейн — 16000 долл.
Задача как пример
На сопоставимом объекте недвижимости есть грузовой лифт. Объект продан за 90000$. На оцениваемом объекте лифт отсутствует. Определить поправку на наличие лифта и стоимость оцениваемого объекта, если имеются данные о пяти парных продажах ( объекты в каждой из этих пар отличаются друг от друга па одну черту, влияние которой на стоимость объекта необходимо определить ):
ОБЪЕКТЫ | Продажная цена | ||||
Пара 1 | Пара 2 | Пара 3 | Пара 4 | Пара 5 | |
Объект с лифтом | 90000 | 89000 | 88000 | 91000 | 91000 |
Объект без лифта | 69000 | 78500 | 72750 | 75000 | 72500 |
- в денежном выражении;
- в процентах;
- в общей группировке.
Поправки в денежном выражении — это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.
Причем существуют 2 вида учета процентных поправок:
- независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой;
- кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик.
Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:
1. Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.
Корректировочная таблица
Характеристика | Сравниваемый проданный объект | НЕЗАВИСИМАЯ ПОПРАВКА (+,-) | Кумулятивная поправка (УМНОЖЕНИЕ) |
Цена | 100000 долл. | ||
Дата | 2 месяца назад | -4% | 0,96 |
Местоположение | на 5% лучше, чем у оцениваемого | +5% | 1,05 |
Удобства | на 10% лучше | -10% | 0,9 |
Состояние | на 5% ХУЖЕ | +5% | 1,05 |
Экология | на 2% лучше | -5% | 0,96 |
Общая поправка | -9% | 0,905 | |
Скорректированная | |||
Стоимость объекта | 91000 | 90500 |
2. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с
использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т. д.).
3. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.
4. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.
5. Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.
6. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.
Третий вид поправки — общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен.
Пример. Выявлено три сопоставимых продажи квартир. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки.
Поправка по методу общей группировки.
Корректировочная таблица
Сопоставимый объект | Продажная цена | Качество по сравнению с оцениваемым объектом |
квартира 1 квартира 2 квартира 3 |
98000 100000 96000 |
Чуть хуже Лучше Хуже |
Разброс между ценами менее 1%. Стоимость квартиры — 98000 долл.
В связи с большим разнообразием объектов недвижимости при их сопоставимости необходимо исходные данные привести к общему знаменателю.
Пример. Оцениваемая собственность — жилой 22-х этажный дом с 672 квартирами, из них 176 квартир без лоджии. Сопоставимый объект — такой же дом, но в нем все квартиры с лоджиями.
Сравнение можно производить через физическую характеристику 1 м², либо через экономическую характеристику — стоимость одной лоджии.
Различными сегментами рынка недвижимости используются разные единицы сравнения.
Например, на рынке продажи земли действуют единицы:
- цена за 1 сотку;
- цена за 1 га;
- цена за 1 застроенный лот;
- цена за 1 фронтальный метр (вдоль дороги или побережья);
- цена за единицу плотности застройки.
- цена за 1 м²;
- цена за 1 м² площади, сдаваемой в аренду;
- цена за 1 м³ строительного объема;
- цена за комнату или квартиру;
- цена за единицу, приносящую доход (стадионы — за одно посадочное место, гаражи - за одно место парковки).
Корректировочная таблица
Объект | Цена продажи | Число продаж | Цена за 1 кв.м. |
Оцениваемый Дом 1 Дом 2 Дом 3 |
600000 750000 450000 |
20 25 30 18 |
24000 25000 25000 |
Упорядочение ряда:
24000 — 25000 — 25000. Модальное значение Мо = 25000. Медианное значение Me — 25000. Среднее значение = 24607.
Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных.
Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой
недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.
Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.
В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы регрессионного анализа. При его применении допустимо представлять итоговую оценку в диапазоне значений.
Добавить объявление
Объявления
Кредит без посредников 2% процентных
Вам требуется кредит для бизнеса или личных целей? Пожалуйста, сообщите нам, потому мы гарантировать одобрение финансирования из по разумной...
1369 д. назад sunrisefunding@hotmail.com
Life-credit: Беззалоговый кредит для строительства
Компания Life-credit предлагает получить наличными на выгодных условиях беззалоговый кредит. Наши сотрудники предложат Вам консультацию по выбору...
2517 д. назад
Уборка после ремонта и строительства
Уборка после ремонта и строительства помещений квартир офиса магазина дома коттеджа ресторана гостиницы отеля административного здания Если у Вас...
2517 д. назад
Вывоз строительного мусора
Компания Гранд-Хаус занимается: Вывоз строительного мусора, Перевозка мебели, Различные перевозки. Вы можете заказать: Газель, Зил, Бычок, Камаз,...
2517 д. назад
Уборка дома коттеджа офисов квартир помещений
Вы сообщаете нам о типе необходимой Вам уборке дома, квартиры, офиса, помещения, и времени ее проведения. После принятия заказа, в указанное время к...
2517 д. назад
Земля ИЖС 10 Га, Домодедовский р-он, Моск. обл, 47 км от МКАД
Продается земля под индивидуальное жилищное строительство 10 Га, район Домодедовский, Московская область, 47 км от московской кольцевой...
2576 д. назад 79161543397
Отделочные работы от компании «Стройпром»
Наша компания предлагает индивидуальное проектирование загородных домов пользуется всё большой популярностью, так как строящийся коттедж...
2601 д. назад
Компания «Стройпром» проектирование коттеджей
Выгодным решением в коттеджном строительстве является организация всего процесса одним подрядчиком – начиная с геодезических исследований и...
2601 д. назад
Автономная канализация для дачи, коттеджа, поселка.
Локальные очистные сооружения «ТОПАС» и «ТОПАЭРО» для очистки бытовых стоков. Производитель ГК «ТОПОЛ-ЭКО» Россия. Очистка 98%, наличие...
2627 д. назад 8(863)263-41-45
Наша компания продает и устанавливает шкафы-купе на заказ
Шкафы-купе только на первый взгляд кажутся одинаковыми, на самом деле их различие диктуется той функциональной нагрузкой, которую они несут: это...
2708 д. назад best4live
Предоставляем Вам самые разнообразные но, тем не менее, всегда актуальные, интересные и полезные статьи сфер недвижимости и строительства России. Статьи, написанные лучшими специалистами в этой деятельности, а так же использованы материалы, предоставленные аналитическими, строительными, инвестиционными компаниями и из первоисточников.
Антиспам проверка:
Добавить комментарий: