Метод сравнительных продаж для оценки объектов недвижимости

Метод сравнительного анализа продаж (САП) — метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

АЛГОРИТМ МЕТОДА

1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке.
2. Проверка информации о сделках.
3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Корректировочная таблица

Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
Продажная цена	—	100000 долл.
Бассейн	НЕТ	ЕСТЬ (вклад -15,000 долл.)
Ландшафт	ЛУЧШИЙ	ХУЖЕ (вклад -5,000 долл.)
Телефон	НЕТ	ЕСТЬ (вклад +2,000 долл.)
Финансирование	Рыночное	Рыночное
Размер участка	Сопоставимый	Сопоставимый
Гараж	ЕСТЬ	НЕТ (вклад + 5,000 долл.)

Скорректированная цена = 97000 долл.

МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОПРАВОК

Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.

Пример. Оценить поправку на наличие плавательного бассейна с учетом имеющихся у оценщика данных по парным продажам:
Корректировочная таблица

ОБЪЕКТЫ	Продажная цена
	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Объект с бассейном	85000	94000	88000	91000	91000
Объект без бассейна	69000	78500	72750	75000	72500
Разница	16000	15500	15250	16000	16500

Упорядочение ряда:
15250 — 15500 — 16000 — 16000 — 16500. Среднее значение — 15850.
Модальное значение (наиболее часто встречающееся) — Мо = 16000.
Медианное значение (значение на середине ряда) — Me = 16000.
(Заключение должно быть аналитическое, а не математическое.)
Поправка на бассейн — 16000 долл.

Задача как пример
На сопоставимом объекте недвижимости есть грузовой лифт. Объект продан за 90000$. На оцениваемом объекте лифт отсутствует. Определить поправку на наличие лифта и стоимость оцениваемого объекта, если имеются данные о пяти парных продажах ( объекты в каждой из этих пар отличаются друг от друга па одну черту, влияние которой на стоимость объекта необходимо определить ):

ОБЪЕКТЫ	Продажная цена
	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Объект с лифтом	90000	89000	88000	91000	91000
Объект без лифта	69000	78500	72750	75000	72500

Корректировка может производится в трех основных формах:

• в денежном выражении;
• в процентах;
• в общей группировке.

Поправки в денежном выражении — это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Причем существуют 2 вида учета процентных поправок:

• независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой;
• кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик.

Пример. Скорректировать стоимость объекта с учетом следующих условий.
Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:
1. Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.
Корректировочная таблица

Характеристика	Сравниваемый проданный объект	НЕЗАВИСИМАЯ ПОПРАВКА (+,-)	Кумулятивная поправка (УМНОЖЕНИЕ)
Цена	100000 долл.
Дата	2 месяца назад	-4%	0,96
Местоположение	на 5% лучше, чем у оцениваемого	+5%	1,05
Удобства	на 10% лучше	-10%	0,9
Состояние	на 5% ХУЖЕ	+5%	1,05
Экология	на 2% лучше	-5%	0,96
Общая поправка		-9%	0,905
Скорректированная
Стоимость объекта		91000	90500

2. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т. д.).
3. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.
4. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.
5. Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.
6. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.

Третий вид поправки — общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен.

Пример. Выявлено три сопоставимых продажи квартир. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки.
Поправка по методу общей группировки.
Корректировочная таблица

Сопоставимый объект	Продажная цена	Качество по сравнению с оцениваемым объектом
квартира 1 квартира 2 квартира 3	98000 100000 96000	Чуть хуже Лучше Хуже

Разброс между ценами менее 1%. Стоимость квартиры — 98000 долл.

В связи с большим разнообразием объектов недвижимости при их сопоставимости необходимо исходные данные привести к общему знаменателю.

Пример. Оцениваемая собственность — жилой 22-х этажный дом с 672 квартирами, из них 176 квартир без лоджии. Сопоставимый объект — такой же дом, но в нем все квартиры с лоджиями.

Сравнение можно производить через физическую характеристику 1 м², либо через экономическую характеристику — стоимость одной лоджии.

Различными сегментами рынка недвижимости используются разные единицы сравнения.

Например, на рынке продажи земли действуют единицы:

• цена за 1 сотку;
• цена за 1 га;
• цена за 1 застроенный лот;
• цена за 1 фронтальный метр (вдоль дороги или побережья);
• цена за единицу плотности застройки.

При анализе застроенных участков могут использоваться следующие характеристики:

• цена за 1 м²;
• цена за 1 м² площади, сдаваемой в аренду;
• цена за 1 м³ строительного объема;
• цена за комнату или квартиру;
• цена за единицу, приносящую доход (стадионы — за одно посадочное место, гаражи - за одно место парковки).

Пример. Объект жилой дом из 50 квартир (одинаковых)
Корректировочная таблица

Объект	Цена продажи	Число продаж	Цена за 1 кв.м.
Оцениваемый Дом 1 Дом 2 Дом 3	600000 750000 450000	20 25 30 18	24000 25000 25000

Упорядочение ряда:
24000 — 25000 — 25000. Модальное значение Мо = 25000. Медианное значение Me — 25000. Среднее значение = 24607.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных.

Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой

недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.

Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы регрессионного анализа. При его применении допустимо представлять итоговую оценку в диапазоне значений.