On-line ответы

Вы можете бесплатно спросить наших специалистов

Заглавие вопроса (не более 80 симв.)

Описание (не менее 100 симв.)

Ваше имя

Защита:   Спросить

Нас спрашивали:

Смотреть все вопросы...

Прямая капитализация доходов при оценке объектов недвижимости

Доходный подход (метод) оценки недвижимости, его также называют методом капитализации дохода, используется для оценки собственности, приносящей доход.

Он заключается в оценке собственности (объекта недвижимости) исходя из текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, могут принести использование и возможная дальнейшая продажа собственности.

Базовой для определения текущей стоимости имущества (V) является формула:
    V=I/R, (дсн.ед.),
где I - чистый операционный доход (ЧОД), дсн.ед.;
R - норма капитализации.
ЧОД (I) определяется следующим образом:
  1. рассчитывается максимальный потенциальный валовой доход от имущества, который может быть получен в течение первого года его эксплуатации;
  2. из полученной суммы вычитаются предполагаемые потери в доходе от недоиспользования объекта, ожидаемые годовые постоянные и эксплуатационные расходы.

Норма (ставка) капитализации определяется по формуле:

        R=I/V
где, величины I и V определяются исходя из имеющихся данных о проданных аналогичных объектах недвижимости (их стоимости и доходности).

Пример. Проводя оценку объекта недвижимости, оценщик установил, что аналогичный объект в том же секторе рынка недвижимости продан за 280000 долл. Реконструировав отчет по этому объекту, оценщик установил, что чистый операционный доход (N01) по нему составил 55800 долл. Определить общую ставку капитализации.

Решение. R= 51800 / 280000 = 0,185 (18,5%).

Ставка капитализации может также определяться методом "суммирования".
Двумя ее основными компонентами являются процентная ставка и ставка(норма) возврата капитала.
Процентная славка включает:

  • минимальную безрисковую процентную ставку (обычно это ставка по вкладам в банк или по долгосрочным правительственным облигациям);
  • премию за риск или неопределенность получения дохода и выручки от перепродажи.
Пример. Жилой малоэтажный дом оценен в 750000 долл. Известно, что на момент оценки ставка Сбербанка по валютным вкладам составляет 8% годовых. По мнению оценщика, типичный инвестор потребует как минимум 3% годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижимость. Его же анализ свидетельствует о том, что типичные ставки за компенсацию инвестиционного менеджмента и низкую ликвидность составляют по 1,5%. Инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 20 лет, следовательно ежегодный возврат по прямолинейному методу составит 5%. Определить ставку капитализации.

Решение.

БЕЗРИСКОВАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА...............8,0%
КОМПЕНСАЦИЯ ЗА РИСК...................................3,0%
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ..................1,5%
НИЗКАЯ ЛИКВИДНОСТЬ......................1,5%
СУММАРНАЯ ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА..................14,0%
СТАВКА ВОЗВРАТА КАПИТАЛА..........................5,0%
СУММАРНАЯ СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ..........19,0%

Пример. Чистый операционный доход (NOT) от оцениваемого объекта — 57000 долл. Необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации.

  Продажная цена Чистый операционный доход Общая ставка дохода
  Оцениваемый   57500  
   Объект № 1 600000 72000 0,12
   Объект № 2 750000 85500 0,11
   Объект № 3 450000 47250 0,105

Упорядочение ряда:

  • 0,105 — 0,11 — 0,12.
  • Среднее значение — 0,112.
  • Модальное значение Мо — нет.
  • Медианное значение Me = 0,11.
После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода 11,5%. Тогда стоимость объекта будет равна:
57000 : 0,115 = 495650 долл.

Просмотров: 961 | Добавлено: 14 марта 2013

Добавить комментарий:

Можете представиться: Стили текста: Кнопка добавить:
Текст Вашего комментария:
 

Добавить объявление


 

Объявления

Смотреть все объявления...

Предоставляем Вам самые разнообразные но, тем не менее, всегда актуальные, интересные и полезные статьи сфер недвижимости и строительства России. Статьи, написанные лучшими специалистами в этой деятельности, а так же использованы материалы, предоставленные аналитическими, строительными, инвестиционными компаниями и из первоисточников.