On-line ответы

Вы можете бесплатно спросить наших специалистов

Заглавие вопроса (не более 80 симв.)

Описание (не менее 100 симв.)

Ваше имя

Защита:   Спросить

Нас спрашивали:

Смотреть все вопросы...

Посмотрим на недвижимость США издалека

Еще раз спасибо Роберту Шиллеру за его труды по восстановлению некоторых исторических рядов данных, как ценовых, так и экономических. Благодаря этим цифрам мы можем оценивать долгосрочные тенденции и закономерности, которые ох как важны сейчас, когда мы пытаемся измерить глубину болота, в которое погружается мировая экономика. По-пояс там, по-грудь или 10 метров над темечком? Вопрос актуальный…

Расхожим местом стало утверждение о том, что для окончания кризиса необходима стабилизация цен на недвижимость. Дело в том, что на балансах банков уйма долговых бумаг, чья стоимость, так или иначе, завязана на цены на жилье. Сейчас этот рынок неликвиден или малоликвиден, а цены на многие бумаги упали "ниже плинтуса":

До тех пор, пока цены на недвижимость не найдут свое "дно", истинная цена ипотечных бумаг будет неясна, и, следовательно, неясны размеры убытков у банков, их устойчивость и потребность в докапитализации. А без ясности в этом деле оживление в кредитной сфере маловероятно. Как банк может выдавать кредиты, если он не знает, сколько он их может выдать, какова величина его собственного капитала?

Таким образом, одним из ключевых вопросов в текущей ситуации являются даже не где будет дно на рынке цен на жилую недвижимость в США, а когда оно наступит. Такая же ситуация и на рынке России.

И вот тут определенную помощь нам могут оказать труды Роберта Шиллера и его коллег, которые восстановили историю реальной стоимости на жилье в США и ряда связанных с этой сферой показателей:

По данным на конец 3-го кв. 2008 г. индекс цен на жилье снизился до отметки 145 от максимального значений 202, достигнутого в 2006 г. Вероятно, за прошедшие с 3-го кв. месяцы он еще опустился и сейчас находится где-то на уровне 137 пунктов.

График интересен тем, что "убивает" расхожую точку зрения об инвестиционной привлекательности покупки жилой недвижимости. На самом деле, с учетом инфляции, цена на недвижимость не имеет тенденции к долгосрочному росту (по-крайней мере на истории цен в США).

Лично я полагаю, что в текущей ситуации индекс цены на жилую недвижимость вполне может достичь 100 пунктов (и, даже, пройти на 10-20 пунктов ниже). Однако возьмем консервативный вариант - 110 пунктов как первую цель движения. В последние кварталы скорость снижения составляла 5-8 пунктов. Тогда до консервативной цели движения осталось порядка 25 пунктов или не менее 4 кварталов.

Таким образом, в лучшем случае цены достигнут этого уровня в начале 2010 года. Затем потребуется несколько месяцев на то, что бы убедиться, что наступила стабилизация, и цены не проваливаются дальше (как минимум еще 1-2 квартала). И только после этого возможно восстановление ликвидности на рынке ипотечных бумаг и определение того, сколько же они в действительности стоят. И только после этого банки смогут понять, сколько стоят они сами и, подведя черту под этой темной страницей своей истории, приступить к выдаче кредитов.

Следовательно, если все описанные выше процессы будут течь естественным образом, то в самом лучшем случае об окончании финансового кризиса можно будет говорить в середине 2010 года.

Единственной крупной неопределенностью является то, насколько меры правительства США, в частности, объявленный на днях план по поддержке "честных неплатильщиков по ипотеке", способны изменить этот естественный ход событий. Что нельзя уже сказать про Россию.

Лично я боюсь, что может получиться по принципу "хотели как лучше, а получилось как всегда": натягиваемая сейчас администрацией Обамы страховочная сетка под неудачливыми покупателями жилой недвижимости лишь увеличит длительность финансового кризиса. Цены на недвижимость все равно вернутся туда, куда они должны вернуться, но позже, растянув финансовый кризис и, следовательно, отяготив экономический кризис.

А вернуться цены на недвижимость должны на уровень "себестоимость строительства + обычный процент рентабельности строительного бизнеса". Нет ни малейших оснований ожидать, что в условиях, когда инвестиционный ажиотаж в сфере жилой недвижимости растаял как дым, этот бизнес может иметь повышенную рентабельность. Следовательно, цены на жилье все равно пробьют "страховочную сетку" и окажутся там, где им положено оказаться - примерно на 30-40% ниже текущих уровней.

Основной мой вывод из всего сказанного состоит в том, что финансовый кризис, в том числе в кредитной сфере, будет длиться еще несколько кварталов. В связи с этим я не вижу ни малейших оснований для окончания медвежьего рынка акций в ближайшие полгода как минимум. Отскоки вверх могут быть, но пусть их ловят другие, я постою в стороне. Закладывание же стратегических длинных позиций сейчас очевидно преждевременно и связано со слишком большими рисками. Я пас.

Просмотров: 254 | Добавлено: 09 февраля 2013

Добавить комментарий:

Можете представиться: Стили текста: Кнопка добавить:
Текст Вашего комментария:
 

Добавить объявление


 

Объявления

Смотреть все объявления...

Предоставляем Вам самые разнообразные но, тем не менее, всегда актуальные, интересные и полезные статьи сфер недвижимости и строительства России. Статьи, написанные лучшими специалистами в этой деятельности, а так же использованы материалы, предоставленные аналитическими, строительными, инвестиционными компаниями и из первоисточников.