Рынок недвижимости США - первые успехи

Пожалуй, я немного погорячился в пятницу, когда написал, что улучшений нет ни на одном даже узком участке экономического фронта. Есть. По моим оценкам на рынке недвижимость США закончился кризис перепроизводства в жилом секторе. Правда, от этого сейчас ни горячо, ни холодно.

Напомню, именно этот кризис перепроизводства в секторе жилой недвижимости США сработал как детонатор для идущего сейчас глобального экономического кризиса, в зависимости от России. Именно здесь высеклась "искра в пороховом погребе" перегруженной проблемами и дисбалансами мировой экономики. А дальше пошел эффект домино: кризис субстандартной ипотеки, потом кризис ипотеки вообще, проблемы у банков, и, далее, переход финансового кризиса в экономический.

Первые проблемы в секторе жилищного строительства возникли еще в 2006 году, когда стали резко падать объемы строительства:

На пике в 2005 году в США выдавались разрешения на строительство 7.5 домов в месяц на 1000 человек. Сейчас - почти в 4 раза меньше.

В результате резкого (до исторических минимумов) снижения объемов строительства со временем удалось добиться "рассасывания" товарных запасов:

Этот график отчетливо свидетельствует о том, что кризиса перепроизводства больше нет.

Одновременно и цены на недвижимость достигли линии долгосрочного тренда:

Цены (в реальном выражении, доллар 1982-1984 гг. = 100) откатились на уровень почти 20 летней давности.

Этот график интересен еще и тем, что демонстрирует долгосрочный восходящий тренд реальной стоимости "нового дома в США". Однако не стоит делать из этого долгоиграющих выводов. Маловероятно, что простым инвестированием капитала в жилую недвижимость (и без сдачи в долгосрочную аренду) удасться добиться его долгосрочного приращения.

Дело в том, что понятие "средний новый дом" довольно быстро эволюционирует и, очевидно, что потребительские качества их за десятилетия значительно возросли. Дома стали больше, экономичнее, с большей прилегающей территорией и большим количеством "прибамбасов".

Так же я не стал бы делать далеко идущих выводов из достижения ценой линии тренда. Линия тренда не обязана оставаться нетронутой, для ее "непробиваемости" нет реально работающих экономических механизмов. Скорее, есть основания ожидать дальнейшего снижения - до тех пор, пока потребителей США не выпустят из реанимации. В России же остановка немного другая.

Еще одним доказательством относительной нормалиации ситуации в секторе является динамика индекса доступности жилья. Этот индекс показывает как относится средний годовой доход на душу населения в США к стоимости "среднего нового дома". Иначе говоря, сколько лет человек (один) должен откладывать весь свой доход, что бы скопить на покупку такого дома:

Индекс достиг средних исторических значений.

Таким образом, излишки товарных запасов постепенно распродались, цена на недвижимость достигла вменяемых значений, пена пузыря сдута с рынка.

За счет снижения цен на недвижимость от пика американцы обеднели на несколько триллионов долларов, при этом долговая нагрузка на них отнюдь не уменьшилась. Именно это обеднение жителей США и стоит за тем фактом, что, несмотря на снижение цен на недвижимость и количества продаваемых домов, редкий покупатель долетает до риэлтора:

Количество домов на продажу снизилось от пика на 70%, однако пропорционально упали и объемы продаж, поэтому товарные запасы домов в месяцах продаж остаются на высоком уровне.

Однако это - не кризис перепроизводства. Это спад покупательного спроса в результате экономического кризиса. Если и когда экономический кризис закончится, восстановится самочувствие потребителей, то строителям придется резко расширять объемы своей деятельности. На "складах" будет достаточно немного домов.