Виды реконструкции

При сносе существующей застройки более 50% реконструкция считается радикальной. Допускается полный снос существующей застройки с высоким процентом износа при сохранении зеленых насаждений.
Для принятия решений по реконструкции застройки используют следующие понятия.

Модернизация – приведение здания в соответствие современным требованиям проживания и эксплуатации. Как правило, улучшением планировочной структуры и установкой нового инженерного оборудования удается уменьшить моральный износ здания. Часто за счет модернизации осуществляется приспособление существующих зданий к новой функции.

Таблица 18 - Признаки износа конструктивных элементов здания (фрагмент)

Физический износ, %	Признаки износа	Рекомендуемый состав ремонтных работ
	Фундаменты столбчатые
До 20	Мелкие дефекты цокольной части (трещины, местные выбоины)	Текущий ремонт
21-40	Наличие трещин, сколов, выпадения отдельных камней в надземной части цоколя и столбов	Ремонт цоколя и надземной части фундаментных столбов
41-60	Перекосы, выпучивание затирки, глубоко раскрытые трещины в цоколе; трещины, сколы и значительное выпадение камней в надземной части столбов	Смена цокольной части, ремонт верхней части фундаментных столбов
61-80	Искривление горизонтальных линий стен, осадка отдельных участков стен, перекосы оконных и дверных заполнений, полное разрушение цоколя, расстройство кладки столбов	Замена фундамента и цоколя с вывешиванием стен
	Фундаменты ленточные каменные
До 20	Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа	Текущий ремонт
21-40	Отдельные глубокие трещины шириной до 1 см, следы сырости на цоколе, выпучивание отдельных участков стен подвала	Ремонт кладки и устройство рандбалок; ремонт горизонтальной гидроизоляции
41-60	Выпучивания и заметные искривления линии цоколя; сквозные трещины в цоколе с развитием по всей высоте здания; выпучивание пола и стен подвала	Усиление или смена кладки отдельных участков; восстановление вертикальной и горизонтальной гидроизоляции; устройство поясов жесткости на стенах здания
61-80	Повсеместные прогрессирующие сквозные трещины по высоте здания, значительное выпучивание грунта и разрушение стен в подвале	Замена фундамента, ремонт не целесообразен
	Фундаменты ленточные крупноблочные
	Стены из мелких блоков и камней
	Стены кирпичные
	Стены из крупных блоков и панелей
	Перекрытия сборные железобетонные
	Балконы

Таблица 19 - Форма расчета физического износа здания (пример)

Конструктивные элементы здания	Удельная стоимость конструктивного элемента (У %) от восстановительной стоимости (ВС) здания	Степень износа конструктивных элементов >Ф, %	Средневзвешен- ная степень физического износа здания У´Ф/100
Фундаменты	11	5	0,55
Стены	19	20	3,80
Перегородки	7	30	2,10
Перекрытия	13	50	6,50
Крыша	2	20	0,40
Кровля	1	40	0,40
Полы	6	30	1,80
Окна	5	20	1,00
Двери	6	30	1,80
Отделочные покрытия	9	40	3,60
Центральное отопление	2,8	40	1,10
Холодное водоснабжение	0,5	15	0,08
Горячее водоснабжение	4,5	30	1,35
Канализация	2	20	0,4
Газоснабжение	1,2	10	0,12
Электрооборудование	3,5	25	0,88
Прочие элементы	6	20	1,2
ИТОГО	100	—	26,98
Примечание: удельная стоимость конструктивных элементов и инженерных систем приводится в соответствующих инструкциях Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстроя РФ).

Таблица 20 - Укрупненная шкала определения технического состояния здания по величине физического износа

Физический износ здания,%	Техническое состояние здания	Общая характеристика технического состояния здания	Стоимость ремонта, % то ВС
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет, имеются отдельные (устранимые при текущем ремонте) мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатационные качества конструктивного элемента	0-11
21-40	Удовлетворительное	Капитальный ремонт может производится лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ	12-36
41-60	Неудовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии	38-90
61-75	Ветхое	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта	93-120
Более 75	Негодное	Аварийное состояние несущих конструктивных элементов, а ненесущих – весьма ветхое. Конструктивные элементы ограниченно выполняют свои функции (лишь при проведении охранных мероприятий). Часто требуется полная замена конструктивных элементов

Аварийно-восстановительные работы проводятся с целью устранения повреждений здания, возникших в результате стихийных бедствий или деятельности человека (техногенный фактор).
Реставрация понимается как комплекс мероприятий, обеспечивающих восстановление утраченного архитектурно-исторического или другого облика здания.
Текущий ремонт здания заключается в систематически проводимых работах по предохранению его отдельных частей и инженерного оборудования от преждевременного износа, а также по устранению незначительных повреждений (плановый; непредвиденный – аварийный - как следствие случайного отказа конструкции или системы оборудования). При текущем ремонте не требуется замена основных конструкций здания.

Капитальный ремонт заключается в необходимой замене или восстановлении основных конструкций и инженерного оборудования здания в связи с их износом и разрушением. При проведении комплексного капитального ремонта здание выводится из эксплуатации. В результате замены основных конструктивных элементов и оборудования уменьшается физический и моральный износ здания.

Выборочный капитальный ремонт выполняется в здании, которое в целом находится в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструкции или системы оборудования нуждаются в замене или в восстановлении.